Приёмка квартиры в новостройке в 2026 году: что изменилось и как не пропустить дефекты

Вы получили ключи от новостройки, и до начала ремонта нужно сделать один важный шаг: принять квартиру. Всё, что вы заметите и впишете в акт, застройщик исправит или оплатит. Что пропустите — придётся решать самим.

В 2026 году правила приёмки изменились. Разбираем по материалу РИА Недвижимость от 23 апреля 2026 года, где об этом рассказали юристы и строительный эксперт.

Что изменилось с 1 января 2026 года

Ограничения 2023 года (постановление №2380) и мораторий на неустойки 2024 года (постановление №326) действовали до 31 декабря 2025 года. С 1 января 2026 года их заменили постановления №2226 и №2227. Для покупателя это значит следующее.

• Деньги сразу. Можно сразу потребовать соразмерно уменьшить цену или возместить расходы на устранение недостатков. Раньше застройщику давали на исправление 60 дней.
• Без одностороннего акта. Если вы не пришли на приёмку, застройщик не может оформить акт сам. Раньше он ждал месяц и подписывал акт без вас.
• Неустойка. Мораторий отменён: за каждый день просрочки снова начисляют пени в 1/300 от цены договора. Но выплату отсрочили до 31 декабря 2026 года, так что деньги могут прийти уже в 2027-м.
• Лимит по недостаткам. По словам юриста Марии Спиридоновой, члена Ассоциации юристов России, общая сумма взысканий по недостаткам может быть ограничена 3% от цены договора, если договор долевого участия не предусматривает иное. Поэтому договор стоит перечитать до приёмки.
• ГОСТ на отделку. С 1 марта 2026 года действует стандарт с восемью классами отделки, с первого по шестой относятся к жилой недвижимости. Он добровольный и работает только в том случае, если его включили в договор или проектную документацию.

Нужен ли эксперт на приёмке

Привлекать специалиста из национального реестра больше не обязательно. Кандидатуру стороны согласовывают по соглашению, но на практике каждая приглашает своего. Если вам нужен юридически значимый акт, лучше звать аттестованного эксперта.

Комплексный осмотр квартиры, по оценке строительного эксперта Кирилла Мандрики, стоит примерно 20–50 тысяч рублей.

Как проходит приёмка: пять шагов

Порядок, который советует Кирилл Мандрика.

• Подготовка. Изучите договор, техническую документацию, технический паспорт и планировку.
• Специалист. Найдите эксперта по приёмке. Это необязательно, но так проще заметить скрытые дефекты.
• Осмотр. Проверьте отделку, окна, двери, сантехнику, электрику, стены, полы и потолки, а также наличие заявленных в договоре опций. Особое внимание уделите оконным блокам и их примыканиям.
• Документы. Сверьте площади и планировку с техническим паспортом, убедитесь, что есть согласования и акты.
• Фиксация. Снимайте фото и видео, все замечания записывайте. Акт оформляется в двух экземплярах, а если застройщик отказывается его подписать, это тоже нужно отметить.

Что находят чаще всего

Типичные дефекты новостроек: трещины и сколы отделки, неправильно установленные окна и двери, протечки, влажность и плесень, неисправная электрика. Всё, что нашли, лучше вписать в акт сразу, пока квартира не принята.

Если договориться не вышло

Чаще всего стороны договариваются на этапе приёмки или после того, как недостатки зафиксированы. Если спор дошёл до суда, он может идти от полугода до нескольких лет с учётом апелляции и кассации.

В суде можно взыскать неустойку, убытки, расходы на устранение недостатков, компенсацию морального вреда и штраф в 5% от присуждённой суммы, но только если вы соблюдали досудебный порядок. Расходы на эксперта и ремонт можно предъявить застройщику как фактически понесённые затраты.

Что дальше

Когда квартира принята и дефекты закрыты, можно переходить к главному: как будут устроены комнаты, где встанут розетки и свет, какая будет отделка. Мы проектируем это в дизайн-проекте, чтобы ремонт шёл по чертежам, а не по ходу дела.

Получили ключи или только ждёте их? Оставьте заявку: посмотрим планировку и подскажем, с чего начать.